Nájem, nebo hypotéka?

Byt 2+kk v Česku: 3,12 mil. Kč; průměr ČSÚ 2025
Nájem 2+kk: 12 990Kč/měs.; model MF, bez energií
Vlastní bydlení: 13 249Kč/měs.; úroky, náklady, ušlý výnos
Splátka hypotéky: 12 908Kč/měs.; 4,68 %, 80 % ceny, 30 let
Cena v ročních nájmech: 20,0×; průměr Česka

průměr skupiny obcí ČSÚ model MF ČNB ARAD Orientační výpočet z veřejných dat, ne finanční rada. Výsledek závisí na předpokladech.

Cena bytu v ročních nájmech podle okresů

13,6–16,0
16,0–16,9
16,9–17,5
17,6–18,1
18,1–19,2
19,2–27,2
Cena bytu / roční nájem, ×

Průměry okresů. Pod 95 % nájmu vychází levněji vlastní bydlení, nad 105 % nájem. Klikněte na okres pro jeho stránku.

Zdroj: ČSÚ CEN0402 (průměr okresu), cenová mapa nájemného MF, sazby ČNB ARAD; výpočet Ceny bydlení. Hranice ČÚZK (RÚIAN).

Z 132 obcí (nad 10 000 obyvatel) vychází při sazbě 4,68 % a 20 % vlastních zdrojů levněji vlastní bydlení v 36, nájem v 44 a v 52 je to vyrovnané.

Kde se vyplatí koupit

Nejnižší náklady vlastního bydlení v poměru k nájmu.

#	Obec	Okres	Byt 2+kk	Nájem / měs.	Vlastní bydlení / měs.	Rozdíl	Cena / roční nájem	Kvalita života
1	Kadaň	Chomutov	1,74 mil. Kč	11 060	8 433	−24 %	13,1	52
2	Klášterec nad Ohří	Chomutov	1,74 mil. Kč	11 020	8 433	−23 %	13,2	47
3	Chomutov	Chomutov	1,74 mil. Kč	10 940	8 433	−23 %	13,3	37
4	Litomyšl	Svitavy	2,34 mil. Kč	13 370	10 527	−21 %	14,6	88
5	Mariánské Lázně	Cheb	2,06 mil. Kč	12 070	9 549	−21 %	14,2	90
6	Jesenice	Praha-západ	3,41 mil. Kč	17 770	14 261	−20 %	16,0	97
7	Říčany	Praha-východ	3,58 mil. Kč	18 240	14 854	−19 %	16,4	99
8	Cheb	Cheb	2,06 mil. Kč	11 500	9 549	−17 %	14,9	78
9	Chodov	Sokolov	1,65 mil. Kč	9 770	8 119	−17 %	14,1	33
10	Krupka	Teplice	1,88 mil. Kč	10 640	8 921	−16 %	14,7	48
11	Vysoké Mýto	Ústí nad Orlicí	2,44 mil. Kč	12 860	10 876	−15 %	15,8	71
12	Třinec	Frýdek-Místek	2,09 mil. Kč	11 280	9 654	−14 %	15,4	60
13	Jirkov	Chomutov	1,74 mil. Kč	9 830	8 433	−14 %	14,8	59
14	Sokolov	Sokolov	1,65 mil. Kč	9 290	8 119	−13 %	14,8	68
15	Český Těšín	Karviná	1,75 mil. Kč	9 640	8 468	−12 %	15,1	56
16	Mladá Boleslav	Mladá Boleslav	3,42 mil. Kč	16 240	14 296	−12 %	17,5	52
17	Tachov	Tachov	2,40 mil. Kč	12 190	10 736	−12 %	16,4	59
18	Brandýs nad Labem-Stará Boleslav	Praha-východ	3,58 mil. Kč	16 830	14 854	−12 %	17,7	93
19	Bruntál	Bruntál	1,83 mil. Kč	9 870	8 747	−11 %	15,5	44
20	Kopřivnice	Nový Jičín	2,40 mil. Kč	11 990	10 736	−10 %	16,7	38

Kde se vyplatí nájem

Nejvyšší náklady vlastního bydlení v poměru k nájmu.

#	Obec	Okres	Byt 2+kk	Nájem / měs.	Vlastní bydlení / měs.	Rozdíl	Cena / roční nájem	Kvalita života
1	Sušice	Klatovy	2,70 mil. Kč	9 310	11 783	+27 %	24,2	57
2	Praha	Praha	6,39 mil. Kč	19 610	24 661	+26 %	27,2	96
3	Havířov	Karviná	2,42 mil. Kč	8 960	10 806	+21 %	22,5	39
4	Strakonice	Strakonice	2,57 mil. Kč	9 400	11 329	+21 %	22,8	59
5	České Budějovice	České Budějovice	3,53 mil. Kč	12 480	14 680	+18 %	23,6	85
6	Náchod	Náchod	2,50 mil. Kč	9 480	11 085	+17 %	22,0	61
7	Brno	Brno-město	4,83 mil. Kč	16 480	19 217	+17 %	24,4	87
8	Zlín	Zlín	3,52 mil. Kč	12 700	14 645	+15 %	23,1	85
9	Liberec	Liberec	3,48 mil. Kč	12 600	14 505	+15 %	23,0	73
10	Olomouc	Olomouc	3,67 mil. Kč	13 190	15 168	+15 %	23,2	82
11	Otrokovice	Zlín	3,18 mil. Kč	11 750	13 458	+15 %	22,6	51
12	Velké Meziříčí	Žďár nad Sázavou	3,04 mil. Kč	11 390	12 970	+14 %	22,2	89
13	Opava	Opava	2,83 mil. Kč	10 750	12 237	+14 %	21,9	49
14	Dvůr Králové nad Labem	Trutnov	2,59 mil. Kč	10 030	11 399	+14 %	21,5	56
15	Ostrava	Ostrava-město	2,83 mil. Kč	10 770	12 237	+14 %	21,9	57
16	Česká Třebová	Ústí nad Orlicí	2,44 mil. Kč	9 630	10 876	+13 %	21,1	44
17	Pardubice	Pardubice	3,72 mil. Kč	13 710	15 343	+12 %	22,6	79
18	Boskovice	Blansko	3,45 mil. Kč	12 890	14 401	+12 %	22,3	76
19	Hradec Králové	Hradec Králové	3,91 mil. Kč	14 340	16 006	+12 %	22,7	85
20	Hlučín	Opava	2,44 mil. Kč	9 780	10 876	+11 %	20,8	64

„Vlastní bydlení / měs.“ = úroky (průměr prvních 5 let) + fond oprav, pojištění, daň a údržba + ušlý výnos 3 % z vlastních zdrojů. „Rozdíl“ = o kolik je vlastní bydlení dražší (+) nebo levnější (−) než nájem; do ±5 % je to vyrovnané. Ceny: ČSÚ CEN0402, průměr skupiny obcí v okrese (2025). Nájem: cenová mapa nájemného MF (2. čtvrtletí 2026). „Kvalita života“ = index místa k životu 0–100 (vyšší je lepší) podle kdezit.cz.

Jak srovnání číst

Z účtu odchází víc, než kolik vlastnictví stojí. Splátka hypotéky je zčásti úrok (náklad) a zčásti úmor, kterým splácíte vlastní byt. Proto srovnáváme dvakrát: kolik peněz měsíčně odejde (splátka a náklady vlastníka proti nájmu) a kolik vlastnictví opravdu stojí (úroky, náklady a ušlý výnos z vlastních zdrojů proti nájmu).

Cena v ročních nájmech (cena bytu / roční nájem) je rychlé měřítko: pod 15–18 se koupě obvykle vyplácí, nad 25 spíš nájem. Na stránce každé obce je i výpočet, za kolik let by majetek kupujícího předběhl nájemníka, který investuje ušetřené peníze, při růstu cen 0, 2 a 4 % ročně.

Počítáme s průměrnou cenou bytů ČSÚ za skupinu obcí v okrese a s modelovým nájmem MF – konkrétní byt může vyjít jinak. Všechny předpoklady jsou v metodice, na stránce obce je můžete změnit.