Metodika

Tři druhy čísel

model MF Nájem je modelový odhad z cenové mapy nájemného Ministerstva financí. Model vychází z inzerátů, platí pro referenční byty velikostních kategorií VK1–VK4 a novostavby a má interval, ve kterém leží 95 % modelových hodnot. Datová pokrytost (1–5) říká, z kolika inzerátů model vychází; u 92 % obcí je nízká (třída 1), proto ji zobrazujeme.

průměr skupiny obcí ČSÚ Kupní cena je průměrná jednotková cena bytů a rodinných domů podle ČSÚ (DataStat CEN0402, data ČÚZK z kupních smluv) za velikostní skupinu obcí v okrese. Obce stejné velikosti v jednom okrese tedy mají stejnou cenu – nejde o cenu samotné obce.

skutečná transakce Dražby jsou skutečné transakce z Centrální evidence veřejných dražeb (MMR): obvyklá cena podle znaleckého posudku, vyvolávací a dosažená cena. Exekutorské dražby v evidenci nejsou.

Indexy cen nemovitostí v krajích jsou z ČSÚ (CEN0401, 2015 = 100, čtvrtletně) a sazby hypoték z ČNB ARAD (úrokové sazby nových hypotečních úvěrů podle doby fixace, čtvrtletně).

Odvozené ukazatele

• Růst nájmů = změna nájmu 2+kk za m² za posledních 20 čtvrtletí (5 let) cenové mapy MF; růst cen bytů = změna průměrné ceny za m² mezi prvním a posledním rokem řady ČSÚ ve skupině obcí.
• Byt 2+kk a 3+kk = cena za m² × 54 m², resp. 75 m².
• Hrubý výnos z pronájmu = nájem 2+kk za m² × 12 / kupní cena za m² × 100. Bez daní, fondu oprav, pojištění a neobsazenosti. U dražby se počítá z výměry, nájmu v obci a dosažené (před dražbou vyvolávací) ceny; u položek bez výměry (pozemky) se nepočítá.
• Mezd na byt = cena bytu 2+kk / průměrná roční hrubá mzda v kraji (ČSÚ).
• Nájem jako % mzdy = měsíční nájem 2+kk bez energií / průměrná hrubá měsíční mzda v kraji.
• Splátka hypotéky = anuitní splátka; sazba podle zvolené fixace, výchozí 20 % vlastních zdrojů a 30 let.
• Dosažená cena / posudek = dosažená cena v dražbě vůči obvyklé ceně podle znaleckého posudku; statistiky uvádějí medián.

Nájem, nebo hypotéka?

Srovnání na stránkách Nájem, nebo hypotéka? je orientační výpočet z veřejných dat, ne finanční rada. Počítá s bytem 2+kk o 54 m²: cena = průměrná cena ČSÚ za m² ve skupině obcí × 54 m² průměr skupiny obcí ČSÚ, nájem = model MF pro byt 2+kk bez energií a služeb model MF. Energie, vodu a služby platí nájemník i vlastník, proto je vynecháváme.

• Hypotéka: 20 % vlastních zdrojů, splatnost 30 let, anuitní splátka se sazbou podle ČNB ARAD (průměr nových hypoték s fixací 1–5 let) ČNB ARAD. Sazbu držíme po celou dobu stejnou; po skončení fixace se ve skutečnosti může změnit oběma směry.
• Náklady vlastníka měsíčně: fond oprav 25 Kč/m² (v bytových domech obvykle 15–40 Kč), pojištění bytu a domácnosti 150 Kč, daň z nemovitosti 50 Kč (byt kolem 54 m² i s vyšším místním koeficientem) a údržba a opravy bytu 15 Kč/m² měsíčně (kuchyň, koupelna, podlahy jednou za 20–25 let; počítáme z plochy, ne z ceny, protože v drahých městech platíte hlavně za polohu, která se neopotřebuje). Nájemník tyto náklady neplatí, má je v nájmu.
• Jednorázové náklady koupě: 1,5 % ceny (odhad, právní služby, vklad do katastru, poplatky za úvěr). Daň z nabytí nemovitosti od roku 2020 neplatí.
• Měsíčně z účtu: splátka + náklady vlastníka proti nájmu. Část splátky je úmor, tedy spoření do vlastního bytu.
• Skutečné měsíční náklady (podle nich je verdikt): průměrný úrok za prvních 5 let + náklady vlastníka + ušlý výnos z vlastních zdrojů, které by jinak vydělávaly 3 % ročně. Úmor ani růst ceny bytu se nepočítají. Rozdíl do ±5 % nájmu je „vyrovnané“.
• Cena v ročních nájmech = cena / (12 × měsíční nájem). Pod 15–18 se koupě obvykle vyplácí, nad 25 spíš nájem.
• Za kolik let kupující dožene nájemníka: měsíc po měsíci porovnáváme majetek kupujícího (hodnota bytu − zbývající dluh + úspory, když by nájem byl dražší než jeho výdaje) s majetkem nájemníka, který na začátku investuje vlastní zdroje a náklady koupě a pak každý měsíc to, co by kupující platil navíc, s výnosem 3 % ročně. Ceny bytů, nájem, fond oprav, pojištění, daň a údržba rostou stejným tempem; ukazujeme scénáře 0, 2 a 4 % ročně, výchozí je opatrných 2 %. Horizont je 30 let. Nepočítáme daně z výnosů, náklady na prodej bytu, státní podporu ani možnost předčasného splacení.
• Minulý růst cen (průměrné roční tempo cen ČSÚ ve skupině obcí od prvního do posledního dostupného roku) ukazujeme jen pro srovnání. Není to předpověď – po letech rychlého růstu ceny klesaly i stagnovaly.

Průměrná cena skupiny obcí a modelový nájem nejsou cenou ani nájmem konkrétního bytu. Na stránce obce lze změnit vlastní zdroje, sazbu, růst cen a výnos alternativní investice.

Dražby: odhady a srovnání

• Odhad podle ČSÚ = průměrná cena za m² bytů (u rodinných domů a rekreačních objektů cena rodinných domů) ve velikostní skupině obcí v okrese × výměra z popisu dražebníka. Jen celé nemovitosti s výměrou 15–600 m². Je to průměr skupiny obcí, ne ocenění: stav, patro, pozemek ani přesnou polohu nezohledňuje.
• Jak dopadají podobné dražby: konané dražby (vydraženo i nevydraženo) stejného typu za posledních 24 měsíců ve stejném kraji, při méně než 10 v celém Česku; přednostně se stejným druhem předmětu (celá nemovitost / podíl), a když jich zůstane aspoň 10, i se stejným druhem dražby a pokusem. Uvádíme podíl vydražených, medián a mezikvartilové rozpětí (prostřední polovina) dosažené ceny vůči posudku a vůči vyvolávací ceně; cena při vydražení = vyvolávací cena × toto rozpětí. Není to předpověď.
• Opakovaná dražba: předmět se stejnou obcí, typem a názvem se už dražil bez úspěchu (nevydraženo nebo cena nezaplacena), nebo je dražba v evidenci označena jako opakovaná. Shoda podle názvu může výjimečně spojit dva různé předměty.
• Hrubý výnos dražby počítáme z nájmu MF pro velikost bytu (VK1–VK4 podle dispozice, jinak výměry; u domů VK4) × výměra × 12 / vyvolávací, po dražbě dosažená cena.
• Výhodné dražby jsou jen řazení nadcházejících dražeb podle těchto čísel, ne doporučení. Stránku indexujeme od 3 dražeb.
• Podíly a mediány uvádíme nejméně z 5 dražeb. V přehledu dražebníků uvádíme jen firmy a veřejné instituce.

Indexace stránek

Stránky obcí indexujeme u obcí s modelem nájemného MF a nejméně 200 obyvateli, hypoteční kalkulačku a srovnání nájmu a hypotéky u obcí od 2 000 obyvatel, dražby obce jen s dražbou za posledních 24 měsíců. Ostatní stránky jsou dostupné, ale s noindex.

Data z kdezit.cz

Území, nájmy, ceny, mzdy, výstavbu, rizika a index „místo k životu“ přebíráme každou noc z datového API webu kdezit.cz. Metodiku těchto ukazatelů popisuje metodika kdezit.cz.