Ceny bydlení

Obec · okres Pardubice · 531 obyvatel

Vyplatí se koupit byt na pronájem ve Spojilu?

Hrubý a čistý výnos, měsíční cash flow s hypotékou, výnos vlastních zdrojů a návratnost bytu ve Spojilu podle průměrné ceny ČSÚ a nájmu podle modelu MF. Orientační výpočet z veřejných dat, ne investiční rada.

Hrubý výnos
6,2%
roční nájem / cena
Čistý výnos
3,9%
po nákladech, dani a neobsazenosti
Cash flow s hypotékou
−769Kč/měs.
70 % ceny úvěrem, 4,68 %
Výnos vlastních zdrojů
2,4%
1. rok, cash flow + úmor, bez růstu ceny
Návratnost
za 21 let
čistý nájem splatí cenu bytu

průměr skupiny obcí ČSÚ model MF ČNB ARAD Výsledek závisí na předpokladech – vyzkoušejte jiné níže.

Byt a financování

Náklady a daň

Vývoj

Výchozí sazba je průměr nových hypoték s fixací 1–5 let podle ČNB ARAD. U úvěrů na byt k pronájmu ČNB od dubna 2026 doporučuje bankám půjčit nejvýš 70 % hodnoty, proto výchozích 30 % vlastních zdrojů. Daň z nemovitosti 50 Kč měsíčně a náklady koupě 1,5 % ceny.

Měsíční cash flow s hypotékou, 1. rok

−769 Kč měsíčně

Splátku a náklady nájem nepokryje, investor doplácí ze svého.

Hrubý výnos
6,2 %
Čistý výnos (bez úvěru)
3,9 %
Výnos vlastních zdrojů (1. rok)
2,4 %
Návratnost (bez úvěru)
za 21 let
Vlastní zdroje vč. nákladů koupě
825 300 Kč
Úvěr
1 834 000 Kč
Splátka
9 484 Kč

Výnos vlastních zdrojů = (roční cash flow + splacená jistina) / vlastní zdroje. Růst ceny bytu je jen ve výhledu níže.

Příjmy a náklady za 1. rok

Nájem bez služeb (11,0 měsíců)148 500 Kč
Fond oprav−16 200 Kč
Pojištění−1 800 Kč
Daň z nemovitosti−600 Kč
Údržba a opravy−9 720 Kč
Správa0 Kč
Daň z příjmů−15 593 Kč
Čistý příjem bez úvěru104 588 Kč
Splátky hypotéky−113 811 Kč
Cash flow za rok−9 224 Kč

Energie, vodu a služby platí nájemník zálohami, proto v nájmu ani v nákladech nejsou. Daň: sazba × nájem × (1 − 30 % paušálních výdajů); s paušálem nelze odečíst úroky ani odpisy.

Výhled na 30 let

Po 10 letechPo 20 letechPo 30 letech
Hodnota bytu 3,19 mil. Kč 3,89 mil. Kč 4,75 mil. Kč
Zbývající dluh 1,48 mil. Kč 908 tis. Kč 0 Kč
Součet cash flow 18 tis. Kč 288 tis. Kč 867 tis. Kč
Zisk 909 tis. Kč 2,45 mil. Kč 4,79 mil. Kč
Roční výnos vlastních zdrojů 7,7 % 7,1 % 6,6 %

Zisk = hodnota bytu − zbývající dluh + součet cash flow − vlastní zdroje a náklady koupě, před náklady a daní z prodeje. Cash flow se nezhodnocuje. Nájem a náklady rostou zvoleným tempem, cena bytu svým, splátka zůstává stejná.

Zisk investora v mil. Kč při růstu cen 2 % a nájmů 2 % ročně
−2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 2026 2030 2034 2038 2042 2046 2050 2056 Součet cash flow: 0,9 mil. Kč Zisk (byt − dluh + cash flow − vlastní zdroje): 4,8 mil. Kč
  • Zisk (byt − dluh + cash flow − vlastní zdroje)
  • Součet cash flow
Tabulka hodnot
ObdobíZisk (byt − dluh + cash flow − vlastní zdroje)Součet cash flow
20564,8 mil. Kč0,9 mil. Kč
20554,5 mil. Kč0,8 mil. Kč
20544,2 mil. Kč0,7 mil. Kč
20534,0 mil. Kč0,7 mil. Kč
20523,7 mil. Kč0,6 mil. Kč
20513,5 mil. Kč0,5 mil. Kč
20503,3 mil. Kč0,5 mil. Kč
20493,1 mil. Kč0,4 mil. Kč
20482,8 mil. Kč0,4 mil. Kč
20472,6 mil. Kč0,3 mil. Kč
20462,5 mil. Kč0,3 mil. Kč
20452,3 mil. Kč0,3 mil. Kč
20442,1 mil. Kč0,2 mil. Kč
20431,9 mil. Kč0,2 mil. Kč
20421,8 mil. Kč0,2 mil. Kč
20411,6 mil. Kč0,1 mil. Kč
20401,4 mil. Kč0,1 mil. Kč
20391,3 mil. Kč0,1 mil. Kč
20381,2 mil. Kč0,1 mil. Kč
20371,0 mil. Kč0,0 mil. Kč
20360,9 mil. Kč0,0 mil. Kč
20350,8 mil. Kč0,0 mil. Kč
20340,7 mil. Kč0,0 mil. Kč
20330,6 mil. Kč0,0 mil. Kč
20320,5 mil. Kč0,0 mil. Kč
20310,4 mil. Kč0,0 mil. Kč
20300,3 mil. Kč0,0 mil. Kč
20290,2 mil. Kč0,0 mil. Kč
20280,1 mil. Kč0,0 mil. Kč
20270,0 mil. Kč0,0 mil. Kč
20260,0 mil. Kč0,0 mil. Kč

Zdroj: výpočet Ceny bydlení z cen ČSÚ, nájmů MF a sazby ČNB ARAD

Graf ukazuje výchozí předpoklady; tabulky nahoře se přepočítají podle zvolených.

Hrubý výnos ve srovnání

ÚzemíHrubý výnos
Spojil6,2 %
Okres Pardubice4,9 %
Pardubický kraj5,5 %
Česko5,0 %

Modelový nájem MF × 12 / průměrná cena ČSÚ za m². Žebříček obcí s nejvyšším výnosem z pronájmu.

Výchozí hodnoty

Byt
54 m² (2+kk)
Cena
2 620 000 Kč průměr skupiny obcí ČSÚ
Nájem
13 500 Kč / měs. model MF
Sazba
4,68 %, 30 let ČNB ARAD

Cena je průměr ČSÚ za obce stejné velikostní skupiny v okrese, nájem je model Ministerstva financí z inzerátů. Konkrétní byt může stát i vynášet víc i méně. Podrobnosti v metodice.

Ceny bytů ve Spojilu · nájem ve Spojilu podle velikosti bytu · nájem, nebo hypotéka