Město · okres Beroun · 21 744 obyvatel
Nájem, nebo hypotéka v Berouně?
Kolik měsíčně stojí byt 2+kk (54 m²) ve vlastním na hypotéku a kolik v nájmu, kolik ročních nájmů byt stojí a za kolik let by se koupě vyplatila. Orientační výpočet z veřejných dat, ne finanční rada.
- Byt 2+kk
- 3,61 mil. Kč
- 66 846 Kč/m², ČSÚ 2025
- Nájem 2+kk
- 15 070Kč/měs.
- model MF, bez energií a služeb
- Splátka hypotéky
- 14 935Kč/měs.
- 80 % ceny, 4,68 %, 30 let
- Cena v ročních nájmech
- 20,0×
- pod 15–18 spíš koupit, nad 25 spíš nájem
- Kupující dožene nájemníka
- za 1 rok
- při růstu cen 2 % ročně
Skutečné měsíční náklady vlastního bydlení oproti nájmu, bez růstu cen
−111 Kč měsíčně (−1 %)
vyrovnané
- Splátka a náklady vlastníka (z účtu)
- 17 295 Kč
- Rozdíl proti nájmu (z účtu)
- +2 225 Kč
- Kupující dožene nájemníka
- za 1 rok
„Skutečné náklady“ nepočítají úmor – ten je spoření do vlastního bytu. Proto jsou nižší než to, co odchází z účtu.
Kolik odejde z účtu měsíčně
| Splátka hypotéky (úvěr 2,89 mil. Kč) | 14 935 Kč |
| Fond oprav (25 Kč/m²) | 1 350 Kč |
| Pojištění bytu a domácnosti | 150 Kč |
| Daň z nemovitosti | 50 Kč |
| Údržba a opravy bytu (15 Kč/m² měsíčně) | 810 Kč |
| Vlastní bydlení celkem | 17 295 Kč |
| Nájem 2+kk (bez energií a služeb) | 15 070 Kč |
Energie, vodu a služby platí nájemník i vlastník, proto ve srovnání nejsou.
Co je skutečný náklad měsíčně
| Úroky (průměr prvních 5 let) | 10 794 Kč |
| Náklady vlastníka (fond oprav, pojištění, daň, údržba) | 2 360 Kč |
| Ušlý výnos z vlastních zdrojů 722 tis. Kč (3,0 % ročně) | 1 805 Kč |
| Vlastní bydlení celkem | 14 959 Kč |
| Nájem 2+kk | 15 070 Kč |
Do 5 % od nájmu hodnotíme jako vyrovnané. Jednorázové náklady koupě (1,5 % ceny, asi 54 tis. Kč) jsou ve srovnání majetku níže.
Byt 2+kk (54 m²) v Berouně stojí podle průměrné ceny ČSÚ asi 3,61 mil. Kč, stejný byt se pronajímá zhruba za 15 070 Kč měsíčně bez energií.
Při dnešní sazbě 4,68 % a bez započtení růstu cen vychází nájem a vlastní bydlení měsíčně zhruba nastejno: úroky, náklady vlastníka a ušlý výnos z vlastních zdrojů dají asi 14 959 Kč měsíčně, nájem 15 070 Kč.
Z peněženky ale odejde víc: splátka a náklady vlastníka jsou asi 17 295 Kč měsíčně, o 2 225 Kč víc než nájem – část splátky je ovšem úmor, tedy spoření do vlastního bytu.
Cena bytu odpovídá nájmu za 20,0 roku, což je uprostřed obvyklého rozpětí.
Kdyby byty a nájmy zdražovaly o 2 % ročně, majetek kupujícího by předběhl nájemníka, který ušetřené peníze investuje, asi za 1 rok; i kdyby ceny stály, za 18 let.
Pro srovnání: ceny bytů ve skupině obcí v letech 2021–2025 rostly průměrně o 12,2 % ročně; minulý vývoj ale není předpověď.
Podrobněji: ceny bytů v Berouně · nájem v Berouně podle velikosti bytu · hypoteční kalkulačka Beroun · kde se vyplatí koupit a kde nájem
Za kolik let se koupě vyplatí
| Růst cen a nájmů | Kupující dožene | Po 10 letech | Po 20 letech | Po 30 letech |
|---|---|---|---|---|
| 0 % ročně | za 18 let | −69 tis. Kč | 52 tis. Kč | 439 tis. Kč |
| 2 % ročně (výchozí) | za 1 rok | 898 tis. Kč | 2,65 mil. Kč | 5,62 mil. Kč |
| 4 % ročně | za 1 rok | 2,04 mil. Kč | 6,26 mil. Kč | 14,0 mil. Kč |
Rozdíl = majetek kupujícího (hodnota bytu − zbývající dluh + případné úspory) minus majetek nájemníka, který místo koupě investuje vlastní zdroje a náklady koupě a každý měsíc to, co by vlastník platil navíc, s výnosem 3,0 % ročně. Kladné číslo = kupující je na tom lépe. Nájem, fond oprav, pojištění a údržba rostou stejným tempem jako ceny bytů, splátka zůstává stejná.
- Kupující (byt − dluh + úspory)
- Nájemník (investované úspory)
Tabulka hodnot
| Období | Kupující (byt − dluh + úspory) | Nájemník (investované úspory) |
|---|---|---|
| 2056 | 7,8 mil. Kč | 2,1 mil. Kč |
| 2055 | 7,3 mil. Kč | 2,1 mil. Kč |
| 2054 | 6,9 mil. Kč | 2,0 mil. Kč |
| 2053 | 6,5 mil. Kč | 2,0 mil. Kč |
| 2052 | 6,2 mil. Kč | 1,9 mil. Kč |
| 2051 | 5,8 mil. Kč | 1,8 mil. Kč |
| 2050 | 5,5 mil. Kč | 1,8 mil. Kč |
| 2049 | 5,1 mil. Kč | 1,7 mil. Kč |
| 2048 | 4,8 mil. Kč | 1,7 mil. Kč |
| 2047 | 4,5 mil. Kč | 1,6 mil. Kč |
| 2046 | 4,2 mil. Kč | 1,6 mil. Kč |
| 2045 | 4,0 mil. Kč | 1,5 mil. Kč |
| 2044 | 3,7 mil. Kč | 1,5 mil. Kč |
| 2043 | 3,5 mil. Kč | 1,5 mil. Kč |
| 2042 | 3,2 mil. Kč | 1,4 mil. Kč |
| 2041 | 3,0 mil. Kč | 1,4 mil. Kč |
| 2040 | 2,8 mil. Kč | 1,3 mil. Kč |
| 2039 | 2,6 mil. Kč | 1,3 mil. Kč |
| 2038 | 2,4 mil. Kč | 1,3 mil. Kč |
| 2037 | 2,3 mil. Kč | 1,2 mil. Kč |
| 2036 | 2,1 mil. Kč | 1,2 mil. Kč |
| 2035 | 1,9 mil. Kč | 1,2 mil. Kč |
| 2034 | 1,8 mil. Kč | 1,1 mil. Kč |
| 2033 | 1,6 mil. Kč | 1,1 mil. Kč |
| 2032 | 1,5 mil. Kč | 1,0 mil. Kč |
| 2031 | 1,4 mil. Kč | 1,0 mil. Kč |
| 2030 | 1,2 mil. Kč | 1,0 mil. Kč |
| 2029 | 1,1 mil. Kč | 0,9 mil. Kč |
| 2028 | 1,0 mil. Kč | 0,9 mil. Kč |
| 2027 | 0,8 mil. Kč | 0,8 mil. Kč |
| 2026 | 0,7 mil. Kč | 0,8 mil. Kč |
Zdroj: výpočet Ceny bydlení z cen ČSÚ, nájmů MF a sazby ČNB ARAD
Graf ukazuje výchozí předpoklady; tabulka nahoře a výsledek se přepočítají podle zvolených.
Výchozí předpoklady
- Byt
- 2+kk, 54 m²
- Cena
- 3 610 000 Kč průměr skupiny obcí ČSÚ
- Nájem
- 15 070 Kč / měs. model MF
- Vlastní zdroje
- 20 % ceny
- Sazba
- 4,68 %, 30 let ČNB ARAD
- Náklady koupě
- 1,5 % ceny
- Růst cen a nájmů
- 2,0 % ročně
- Výnos investice
- 3,0 % ročně
- Ceny 2021–2025
- +12,2 % ročně (informace, ne předpověď)
Cena je průměr ČSÚ za obce stejné velikostní skupiny v okrese, nájem je model Ministerstva financí. Konkrétní byt může stát víc i méně. Podrobnosti v metodice.