Obec · okres Šumperk · 701 obyvatel

Vyplatí se koupit byt na pronájem v Kolšově?

Hrubý a čistý výnos, měsíční cash flow s hypotékou, výnos vlastních zdrojů a návratnost bytu v Kolšově podle průměrné ceny ČSÚ a nájmu podle modelu MF. Orientační výpočet z veřejných dat, ne investiční rada.

Hrubý výnos: 6,7%; roční nájem / cena
Čistý výnos: 3,9%; po nákladech, dani a neobsazenosti
Cash flow s hypotékou: −612Kč/měs.; 70 % ceny úvěrem, 4,68 %
Výnos vlastních zdrojů: 2,2%; 1. rok, cash flow + úmor, bez růstu ceny
Návratnost: za 21 let; čistý nájem splatí cenu bytu

průměr skupiny obcí ČSÚ model MF ČNB ARAD Výsledek závisí na předpokladech – vyzkoušejte jiné níže.

Byt a financování

Velikost bytu 54 m²

Kupní cena, Kč 32 778 Kč/m²

Nájem měsíčně bez služeb, Kč 184 Kč/m²

Vlastní zdroje 30 %

Úroková sazba 4,68 %

Doba splácení 30 let

Náklady a daň

Fond oprav, Kč/m² měsíčně

Pojištění bytu a odpovědnosti, Kč měsíčně

Údržba a opravy, Kč/m² měsíčně

Neobsazenost 1,0 měs. ročně

Správa (realitní správce) 0 % nájmu

Daň z příjmů z nájmu (paušální výdaje 30 %)

Vývoj

Růst nájmu a nákladů ročně 2,0 %

Růst ceny bytu ročně 2,0 %

Výchozí sazba je průměr nových hypoték s fixací 1–5 let podle ČNB ARAD. U úvěrů na byt k pronájmu ČNB od dubna 2026 doporučuje bankám půjčit nejvýš 70 % hodnoty, proto výchozích 30 % vlastních zdrojů. Daň z nemovitosti 50 Kč měsíčně a náklady koupě 1,5 % ceny.

Měsíční cash flow s hypotékou, 1. rok

−612 Kč měsíčně

Splátku a náklady nájem nepokryje, investor doplácí ze svého.

Hrubý výnos: 6,7 %
Čistý výnos (bez úvěru): 3,9 %
Výnos vlastních zdrojů (1. rok): 2,2 %
Návratnost (bez úvěru): za 21 let
Vlastní zdroje vč. nákladů koupě: 557 550 Kč
Úvěr: 1 239 000 Kč
Splátka: 6 407 Kč

Výnos vlastních zdrojů = (roční cash flow + splacená jistina) / vlastní zdroje. Růst ceny bytu je jen ve výhledu níže.

Příjmy a náklady za 1. rok

Nájem bez služeb (11,0 měsíců)	109 340 Kč
Fond oprav	−16 200 Kč
Pojištění	−1 800 Kč
Daň z nemovitosti	−600 Kč
Údržba a opravy	−9 720 Kč
Správa	0 Kč
Daň z příjmů	−11 481 Kč
Čistý příjem bez úvěru	69 539 Kč
Splátky hypotéky	−76 888 Kč
Cash flow za rok	−7 349 Kč

Energie, vodu a služby platí nájemník zálohami, proto v nájmu ani v nákladech nejsou. Daň: sazba × nájem × (1 − 30 % paušálních výdajů); s paušálem nelze odečíst úroky ani odpisy.

Výhled na 30 let

	Po 10 letech	Po 20 letech	Po 30 letech
Hodnota bytu	2,16 mil. Kč	2,63 mil. Kč	3,21 mil. Kč
Zbývající dluh	998 tis. Kč	613 tis. Kč	0 Kč
Součet cash flow	−487 Kč	167 tis. Kč	540 tis. Kč
Zisk	602 tis. Kč	1,63 mil. Kč	3,19 mil. Kč
Roční výnos vlastních zdrojů	7,6 %	7,1 %	6,6 %

Zisk = hodnota bytu − zbývající dluh + součet cash flow − vlastní zdroje a náklady koupě, před náklady a daní z prodeje. Cash flow se nezhodnocuje. Nájem a náklady rostou zvoleným tempem, cena bytu svým, splátka zůstává stejná.

Zisk investora v mil. Kč při růstu cen 2 % a nájmů 2 % ročně

Zisk (byt − dluh + cash flow − vlastní zdroje)
Součet cash flow

Tabulka hodnot

Období	Zisk (byt − dluh + cash flow − vlastní zdroje)	Součet cash flow
2056	3,2 mil. Kč	0,5 mil. Kč
2055	3,0 mil. Kč	0,5 mil. Kč
2054	2,8 mil. Kč	0,5 mil. Kč
2053	2,7 mil. Kč	0,4 mil. Kč
2052	2,5 mil. Kč	0,4 mil. Kč
2051	2,3 mil. Kč	0,3 mil. Kč
2050	2,2 mil. Kč	0,3 mil. Kč
2049	2,0 mil. Kč	0,3 mil. Kč
2048	1,9 mil. Kč	0,2 mil. Kč
2047	1,8 mil. Kč	0,2 mil. Kč
2046	1,6 mil. Kč	0,2 mil. Kč
2045	1,5 mil. Kč	0,1 mil. Kč
2044	1,4 mil. Kč	0,1 mil. Kč
2043	1,3 mil. Kč	0,1 mil. Kč
2042	1,2 mil. Kč	0,1 mil. Kč
2041	1,1 mil. Kč	0,1 mil. Kč
2040	1,0 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2039	0,9 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2038	0,8 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2037	0,7 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2036	0,6 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2035	0,5 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2034	0,5 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2033	0,4 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2032	0,3 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2031	0,3 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2030	0,2 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2029	0,1 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2028	0,1 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2027	0,0 mil. Kč	0,0 mil. Kč
2026	0,0 mil. Kč	0,0 mil. Kč

Zdroj: výpočet Ceny bydlení z cen ČSÚ, nájmů MF a sazby ČNB ARAD

Graf ukazuje výchozí předpoklady; tabulky nahoře se přepočítají podle zvolených.

Hrubý výnos ve srovnání

Území	Hrubý výnos
Kolšov	6,7 %
Okres Šumperk	5,9 %
Olomoucký kraj	5,5 %
Česko	5,0 %

Modelový nájem MF × 12 / průměrná cena ČSÚ za m². Žebříček obcí s nejvyšším výnosem z pronájmu.

Výchozí hodnoty

Byt: 54 m² (2+kk)
Cena: 1 770 000 Kč průměr skupiny obcí ČSÚ
Nájem: 9 940 Kč / měs. model MF
Sazba: 4,68 %, 30 let ČNB ARAD

Cena je průměr ČSÚ za obce stejné velikostní skupiny v okrese, nájem je model Ministerstva financí z inzerátů. Konkrétní byt může stát i vynášet víc i méně. Podrobnosti v metodice.

Ceny bytů v Kolšově · nájem v Kolšově podle velikosti bytu · nájem, nebo hypotéka